再談供款佔收入比率的問題〈蕭若元：最新蕭析〉2014-07-25

關於供樓比率問題，本來我想等徐教授那篇文的下篇才講，但等了一段時間，而他又寫了其他話題，所以我先評論了幾句。基本上我和徐教授都有一致的地方，也是周顯沒看到的東西，就是供樓比率和金管局收緊按揭政策有關。我舉一個最簡單的例子，金管局如果按揭政策加一個壓力測試，當成兩厘利息。而供款比例又不能超過五成，得出的結果一定是四成多，不可能有五成。然後，我今日看了徐教授篇文，這一點大家都同意，因為樓價高，而金管局話樓市不正常亢奮，實際上是收緊了按揭比例，令供款比率下跌。

另外一點，徐教授補充意見，因為可能這會令最窮的人退出物業市場。所以在2013年，2012年以後的Debt Servicing Ratio還是下跌。這件事是有點不明的。徐教授可以再答。如果金管局實際上把供款比率調到46%左右。當樓價上升或者供款比率下跌的時候，都會導致一部分人買不到樓。樓價上升會令你超出供樓的範圍，如果借錢比例下跌，也令最窮的人也買不到樓，結果也是一樣的。

我要問為為何在2013年會下跌呢？徐教授話最窮那些人移出了，那最窮的人供款比率是不是可以超過46%？那又不是。他們是不買而已，他們一買，供款比率也只是得46%。如果最窮的人如果供款比率高一些的話，他們不買的話，那供款比率的數字是會被拉低，但大家都是40%多左右的時候，那個階梯都不會變的，都是維持在40%多左右的水平。假如規定不能超過45%，那個人只是買到或買不到。不會佔收入70%的人來買，因為他們根本是不能買，所以整個階梯向下移的話，結果那個供收比例是沒有分別。數學上，我是看不到那個分別。因為一跌出那範圍就已經不能買了，都是46%。除非窮的人的供款百分比很高，他不買的話，就令到供款比率拉低了。

另外，要看這些樓的成交組成是怎樣。2012年辣招以來，究竟大中細價樓的成交比例是怎樣。大中細樓的供款比率又有沒有不同。另一個真相是大價樓的供款比例是最低。因為金管局收得最嚴，其實50%都借不到的。大價樓成交最少，借的比例也最小。以前大價樓是靠收租來供，大價樓的供款比率可能是細過細價樓。消失的成交是大價樓，這是第二個考慮。

第三點，是我的觀察，其實兩點都不是，因為2012年至2013年2014年，為何供款比率在金管局借錢比率不變的情況下，而供款比率下跌呢？真實的理由是銀行執行嚴格了，以前是隻眼開隻眼閉，給你高一點比例。但現在已不同。同一政策，因為執行的鬆緊不同，所以也得到不同的比例。另外，我提出的作弊。真實情況是因為作弊。如果是買中細價樓，作弊的比例是高於一切，去到80~90%，如果用金管局那套嚴格的比例，大部人都買不起樓。

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