2015年房市六大趨勢：止漲量增、低總價小宅為王道 HD

2014年不動產市場受到九合一選舉影響甚深，政府使出最有效管控房市的兩大手段：查稅及限貸，加上利空消息不斷，截至9月為止，全台買賣移轉件數24.1萬棟，預估全年交易量為32-33萬棟，為2003年SARS以來的新低紀錄！然而，根據全國不動產企研室觀察，目前台灣游資仍然充沛、長期低利率，且遺贈稅調降10%後，資金流入房市，就台灣房市長期觀察下來，選舉畢竟是非經濟因素，只會短暫干擾房市，民眾仍有自住、置產、投資和節稅需求，預計選舉過後、利空出盡，房市交易仍然回歸民眾購屋基本需求面。

食安問題追追追

趨勢一、選舉凍房市　炒作投資客全面縮手

精華區房價一去不回頭，「高房價」成為2014年民眾心中十大民怨之首，九合一選舉、總統大選接力上陣，政府管控房市交易查稅更不手軟，從年初的豪宅稅、囤屋稅及房地合一稅制修法，亦步亦趨地調控房市，使得投資客不敢冒然進場，也讓有自住需求的購屋族觀望、買賣雙方對於價格認定分歧，造成房市交易急凍！

然而依照往年選舉經驗，候選人喊出的打房政策在選後由於諸多現實因素導致難以實現而不了了之，房市交易仍回歸基本需求面為考量。全國不動產總經理石吉平指出，自住客從第三季末起已因成家自住實質需求紛紛進場購屋，預期從2014年年底至2015年上半年遞延性買盤大舉釋出，屆時房市交易量將隨之放大。

趨勢二、房地合一稅　輕稅簡政

房地合一稅隨著財政部一點一滴地釋出消息，稅改方向也越來越明朗，目前確定稅改方案朝著與所得稅分離課稅、有獲利才課稅的方向修改，且持有自用住宅滿5年、總價3000萬元以下者可享有免稅優惠，對於自住族而言是一大利多，然而2016年房地合一上路後，只打到交易量的奢侈稅也將隨之以停徵方式退場，市況可望回穩。

但目前房地合一稅改方向所提出的「總價3000萬元以下者可享有免稅優惠」，也可能導致受到打壓的資金往外流竄，石吉平分析，政府對於房市的管制，反而將熱錢趕往非管制區及低總價小宅尋找出路，以及尚未被納入管制範圍的農地，因只要取得農地農用證明，移轉於自然人時不需繳納土地增值稅，像是宜蘭、花蓮及台東地區已是投資客獵地新天堂，買賣農地成為全民運動。

銀行認為房市極可能進入調整周期。

趨勢三、銀行晴天送傘　雨天收傘

中央銀行總裁彭淮南6月底宣布擴大信用管制區及調降豪宅認定標準，且緊縮第二戶以上貸款成數，加上銀行認為房市極可能進入調整周期而看跌房價，因此「晴天送傘、雨天收傘」態勢更加顯著。

全國不動產企研室主任張瀞勻認為，銀行緊縮銀根使得投資客資金周轉壓力急速拉高，下半年幾乎全面退場，2015年房市走向仍要看銀行政策如何變動，目前自住首購族房貸約可貸七至八成，而第二屋以上因銀行對標的物鑑估價保守導致實際可貸款成數僅五至六成，況且金管會又下令，明年起三年內不動產放款準備金須從1%提高到1.5%，放款成本大幅提升，未來非首購的房貸審核，鑑估價及放款成數趨嚴，建議買方申請房貸時，第一要件是平日維持良好的個人信用，找熟悉的往來銀行申貸，再來才是擔保品(房屋)本身的條件。

熱錢流進海外不動產市場已成趨勢。

趨勢四、游資無處走　錢進海外成趨勢

然而政府利用管控政策、縮銀根掐緊房市，使得2014年不動產交易呈現低迷，但另一方面台灣缺乏多元投資管道、游資仍多及利率偏低，民眾仍有投資需求，因此熱錢流進海外不動產市場已成趨勢，尤其是鄰近的日本因文化相近、申奧成功及安倍三支箭射出，成功抬升經濟復甦活絡，股市房市都回溫，跨國置產對於投資置產族而言極具吸引力。建議國人投資海外不動產時，除了考量高租金投報及增值空間，仍應選擇政經穩定、法令健全的民主成熟國家為宜，並注意匯率變化，且以閒置資金為佳，以免在有資金變現需求時，卻因匯率而產生差損！

上週美股創五年來最大單星期升幅，道指和納指分別升4.7%和3.7%。華府宣佈注資1250億美元於九大銀行之優先股，並承諾為期3年擔保各銀行批出之新貸款。縱然最新公佈之經濟未如理想，密西根大學十月消費者信心指數急跌至57.5，此外九月新屋動工僅81.7萬間降至17年的新低，但股神巴菲特表示正動用私人資金全線低吸美股作長線投資，令市况重燃希望。

歐洲三大指數反彈介乎3-5%，歐盟達成一致救市方案，包括擔保銀行債務為期五年、容許政府入股銀行以及幫助危險銀行符合資本充足水平，德國5000億歐元救市規模佔國內生產總值兩成，法國3600億歐元規模佔國內生產總值一成八，英國370億英鎊入股蘇格蘭皇家銀行、萊斯銀行與HBOS，救市方案總規模佔其國內生產總值三成，瑞士動用60億瑞士法郎入股瑞士銀行，另外將總值600億美元的風險資產撥入一個由瑞士央行支持的基金，荷蘭ING亦要接受荷蘭政府100億歐元注資；幸好巴克萊銀行與瑞信無需政府注資，可以自行成功籌集資金；西班牙的Banco Santander更有資金併購美國S&L。

俄股持續受資金流走拖累，過去兩個月外資流出330億美元，同期外匯儲備再減少400億美元，市場情緒極度恐慌拖累上週俄股再勁跌超過兩成，現時市況已與基本因素脫節，貨幣盧比亦跌至20個月新低。匈牙利向歐洲央行借貸50億歐元貸款，成為首個接受援助的國家，因為該國亦被傳會爆發金融危機。

巴西央行於週初再度調低存款準備金率，藉此向銀行體系注資455億美元，刺激Bovespa指數曾單日勁升近15%。及後有報導指貨幣雷亞爾兌美元在過去兩個月已大幅下跌三成，間接令巴西企業因匯價損失可能高達280億美元撇帳，投資情緒受壓拖低指數升幅。

上週油價反覆下跌7.5%，而標普能源股指數反跟大市上升7.3%。由於投資者憂慮環球經濟衰退，而對冲基金持續在商品市場獲利套現，加上原油庫存增幅超過預期等因素利淡油價表現。金價反覆下跌7.86%，金礦公司指數更大跌近18%。由於歐美財政部繼注資入股大型金融機構後，再向市場提供無上限定息短期貸款，令銀行同業拆息抽緊情況將逐漸緩和，加上美匯持續偏强和商品基金拆倉，最終拖累金價由高位回吐。

上海股市靠穩，深圳市場跌超過5%，本港恆指與國指走勢波動，兩大指數全週跌不夠2%；中國公佈其外匯儲備高達1.906萬億美元，估計今年底可突破2萬億美元，而上月中國出口仍見上升，貿易盈餘再創新高至293億美元；不過國內上月廣義貨幣供應量(M2)只增長15.29%，較市場預期為低，亦創三年新低，顯出內地經濟活躍程度下降，市場預期當局將減慢宏調力度，包括可能減兩次利率，以及減兩至三次存款準備金率。

上週日本股市一個交易日再創21年以來最大單日跌幅，日本政府以固定利率向市場提供無限量美元貸款，增加日本政府債券回購行動中可購入的債券種類，日央行亦停止向市場出售持有股份以減低惡慌拋售，當局亦可能向地區銀行注入公帑讓當地中小企更獲得資金運作，最後政府亦進一步放寬企業回購股份的限制。

市場推測南韓將爆發金融危機，上週韓圜與當地股市急挫，今年至今已有230億美元資金撤離市場，當地政府於週未推出總值1300億美元救市措施，包括為當地銀行及其海外分行的外幣融資提供三年擔保，向國內銀行體系注入300億美元，回購國內債券以增加韓圜流動性，向股票或企業債券基金長期投資者提供稅務優惠，撤銷股息稅以及向銀行注資提高對中小企借貸等等。國內銀行貸存比率高企，銀行涉及外債2353億美元，銀行資金來源44%依靠同業拆借，難怪標普威脅或調低當地銀行業評級，因而引起市場恐慌。

印度貨幣盧比匯價再創新低，當地股市跌穿一萬點水平，跌至兩年低位，今個月資金流離股市高達16億美元，印度央行再向銀行體系注資1650億美元，以及再調低存款準備金率至6.5厘，幸好當地通脹跌至近四個月低位，減輕增加市場利率壓力。

我們認為，現時在熊市當道下仍很難估底，未來投資重點應放在，具備資源與財力，以及有內需市場發展空間的國家；個別公司方面，投資者應強調企業負債少、收支平衡與具備現金流的企業；我們亦估計今次環球金融海嘯將減低美國的政治與經濟影響力，相反中國的政經角色將日趨重要，特別是中國政府近期強調將推行農村改革，將有助農村經濟的增長潛力。

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